如何学习房地产策划?

2017-10-25

  借一段前辈来自磨鉄的文章,希望可以帮到你。    房产策划,要做的事情就是要给一个事情指明方向,告诉小伙伴们,该往哪个方向打,不仅如此还应该告诉小伙伴们,具体怎么打,是直接冲,还是包抄捷径。       镜头转向某地产公司会议室:       前期部:不好意思,兄弟们,这块地当时举牌的时候,遇到隔壁是个土豪,弄死不肯让步,跟我们玩“血战到底”,好在我们最后顶住了压力,地是啃下来了,就是地价有点贵。       小伙伴们:哎,总算拿地了,再不拿地大家就都只有喝西北风了。       营销策划:好了好了,不要叹气了,说正事,根据我们对地块基本情况研究,结合周边区域市场研究,结合地价,我们初步测算了一下,我们这个项目只有走高周转路线,一个字“快”,要不然这个地价成本,外加财务成本,我们这个项目搞慢了,可能要亏。       小伙伴们:然后呢?       营销策划:我们研究了一下周边的项目成交客群,去化比较快的主要以屌丝群体为主,这些屌丝以前从来没有买过房,大概80%都没有结婚,但这 80%中,又有60%已经有女朋友了,准备结婚。       小伙伴们:然后呢?       营销策划:我们准备聚焦这部分客群,这部分屌丝客群未来1~3 年将考虑结婚,结了婚后大多数都会考虑要小孩,但这些屌丝好多不喜欢父母跟到一起住,因此建议本项目以紧凑型小户型为主。       小伙伴们:然后呢?       营销策划:我们调研过这部分屌丝收入水平,都不咋地,普遍存款不足20 万,如果再啃点父母的钱,首付水平在20~40万之间,这部分客群大都不限购,首付三成,可接受房价总价在65~130万之间,考虑这部分客群的还贷能力,实际可接受房价总价在60~90万之间,我们这个项目如果定价8000 元/平,我们主流户型面积段应该控制在75~110平米。       小伙伴们:然后呢?       营销策划:但我们调研过周边项目,发现大多竞品户型面积段都在75~110 平之间,我们应该差异化定位,避免同质化竞争,我们应控制面积段65~95 平米,而且我们要做到65 平米的两房,更强调功能性,80平三房。。。       设计管理部:65平米的两房,80平米的三房,你妹!做不出来!       营销策划:能做出来,我们最近对户型进行了深入研究,我手绘给你看,巴拉巴拉。。。。       设计管理部:这玩意报规能通过么?       营销策划:XX 项目也是这种做法,最近报规通过,且这种做法是不违规的,因为克强总理今天才说的“法不禁止即可为”,这种做法目前还没有被监管到,赶紧弄。       设计管理部:牛逼!       营销策划:因为我们定位屌丝刚需盘,还需要控制成本,我们算了一下,我们开发成本不能超过 XXXX元/平米。       成本管理部:XXXX元/平,日,产品标准要下降好几个档次哟!       营销策划:嗯,我们准备在客户敏感度高的地方保证产品标准,在客户敏感度不高的地方降低产品标准,以降低项目开发成本,接下来我们来给大家讲到底哪些地方是客户敏感度高的,巴拉巴拉。。       运营管理部:屌丝刚需盘营销费用要控制哟!       营销策划:没问题,我们已经有了详尽的营销推广费用计划,我们基本都把钱掰成了两半花了,钱都用在刀刃上了。

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